GUIDE FOR OWNERS
旅館業、特區民宿、新法民宿，三種制度有什麼區別
在日本經營酒店或民宿，主要涉及三種制度：旅館業許可、特區民宿認定和新法民宿備案。三者在營業天數、最低入住天數、建築要求和經營主體變更方面都有明顯區別。購買或出售正在營業的房屋時，尤其要先確認原有資格能不能繼續使用。
COMPARE THE SAME SCOPE
用同一組標準比較三種制度
名稱雖然相似，但法律依據、營業天數、最低入住天數和經營主體變更規則並不相同。
- 旅館業
- 需要取得旅館業法許可；每年營業天數沒有上限。自2023年12月13日起，經營業務轉讓事先獲得行政部門批准後，受讓方可以承接經營者資格。
- 大阪特區民宿
- 需要取得國家戰略特區法下的認定；每年營業天數沒有上限，每次至少入住2晚。經營主體改變時需要重新申請認定，而大阪市已於2026年5月29日停止受理新申請。
- 新法民宿
- 需要按照住宅宿泊事業法備案；每年最多經營180天，還可能受到地方條例的進一步限制。經營主體改變時，原經營者需要辦理停業，新經營者重新備案。
01
旅館業許可適合哪些項目
經營酒店、旅館或簡易宿所，需要取得旅館業許可。旅館業沒有每年營業天數上限，適合計劃長期、全年經營的項目。接待人數少於10人的簡易宿所，客房總面積通常按每位住客3.3㎡以上計算，但用途分區、建築、消防、衞生和地方規定仍需逐項確認。可參考日本厚生勞動省旅館業法資料。
02
新法民宿備案有什麼限制
新法民宿是利用符合“住宅”條件的房屋提供住宿服務，開業前需要按照住宅宿泊事業法備案。每年最多經營180天，地方條例還可能限制經營區域或日期。房東不在現場時，原則上需要委託已登記的住宅宿泊管理公司。具體要求可查看日本觀光廳民宿制度門户。閒置物業改造可參考《閒置、老舊物業怎麼改成酒店或民宿》。
03
大阪特區民宿也只能經營180天嗎
不是。大阪特區民宿沒有每年營業天數上限，但每次至少入住2晚。每年180天的上限只適用於新法民宿。如果同一房屋同時使用兩種制度，兩套規則都會生效，因此仍不能超過180天。大阪市已於2026年5月29日停止受理特區民宿新申請，已經取得認定且經營主體不變的房源可以繼續營業。最新要求請查看大阪市官方説明。
04
還需要滿足消防和建築要求嗎
需要。根據房屋結構和經營方式，可能需要安裝自動火災報警器、滅火器、疏散指示燈，並確保疏散通道符合要求。把辦公樓、商鋪等改成住宿用途時，還可能涉及用途變更和建築確認手續。具體要求因房屋和所在地而異，應在設計和施工前諮詢保健所、消防部門和建築主管部門。
05
辦理許可和備案應該找誰
主管部門負責判斷房屋是否符合條件；行政書士可以協助準備和提交申請材料；建築師和消防設備專業人員負責建築與消防方面的確認。管理公司可以協調整體流程，但不能代替主管部門作出許可保證。正式投入改造前，應先讓相關部門和專業人員完成初步確認。
FAQ
常見問題
旅館業、特區民宿和新法民宿有什麼區別？
旅館業需要許可，特區民宿需要認定，新法民宿需要備案。旅館業和特區民宿沒有每年營業天數上限；新法民宿每年最多經營180天；大阪特區民宿每次至少入住2晚。
特區民宿也有180天限制嗎？
沒有。大阪特區民宿沒有每年營業天數上限，但每次至少入住2晚。每年180天的上限適用於新法民宿；同一房屋同時使用兩種制度時，兩套規則都會生效。
房屋出售後，原有資格會自動轉給買方嗎？
不會。特區民宿更換經營主體需要重新申請認定；新法民宿需要原經營者辦理停業、買方重新備案。旅館業的業務轉讓事先獲得行政批准後，可以承接經營者資格。
需要滿足哪些消防和建築要求？
可能需要自動火災報警器、滅火器、疏散指示燈和合規疏散通道；用途改變時還可能涉及建築確認。具體要求因房屋和所在地而異，應提前諮詢。
許可和備案應該找誰辦理？
應先諮詢主管部門，並根據需要由行政書士、建築師和消防設備專業人員協助。管理公司可以協調流程，但不能代替主管部門保證一定獲批。
適用哪種制度，要同時看房屋條件、經營方式和當地規定。先確認能不能辦，再計算改造投入和經營收益，可以避免後期返工。